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浅析不动产善意取得制度下原权利人的利益保护
作者:张佳红  时间:2016/8/31 17:14:00  来源:论文天下论文网

  (二)以无权处分人为对象的权益救济
  基于无权处分行为的发生,第三人符合善意取得制度时取得不动产物权,原权利人的利益受到损害,对于原权利人的权利在法律上也需要给予维护以实现公平正义的要求。原权利人拥有对无权处分人债法上的请求权基础。具体包括:
  1.合同上的请求权。若原权利人和无权处分人之间先前确立合同关系的,原权利人可以基于合同上的请求权,要求无权处分人承担违约责任以弥补自己的损失。
  2.不当得利返还请求权。不当得利请求权是指“没有合法根据但是取得利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。” 若无权处分人损害原权利人的利益而不当得利的情况下,原权利人可以请求返还不当得到的利益。
  在“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷”一案中,无权处分人李某恶意实施无权处分行为,原权利人臧树林可以依照不当得利请求权寻求救济。
  3.侵权行为损害赔偿请求权。侵权行为损害赔偿请求权是基于侵权之债而产生的一种债权请求权,具体是指“原权利人的权利受到损害而享有的要求无权处分人承担损害赔偿责任的权利。”可以要求侵权人进行一定金额的赔偿。
  例如,在“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷”一案中,李某在臧树林不知情的情况下以其代理人的身份将房屋转让给谢某并办理过户登记手续,谢某有理由相信李某有代理权的情况下,在符合善意取得构成要件时谢某可以作为善意第三人取得不动产物权。原权利人可以向无权处分人主张侵权行为损害赔偿请求权。
  (三)以不动产登记机关为对象的权益救济
  出现不动产登记错误的原因主要有两种类型:1.由于不动产登记机关的过失或故意行为导致的登记错误;2.因为不动产登记机关和登记申请人的共同过错导致登记错误,对原权利人的利益造成侵害,可以细分为有意思联络的共同侵权行为和无意思联络的共同侵权行为。
  我国台湾地区“土地法”规定:“因登记错误、虚伪或者遗漏致受损害者,由登记机关承担损害赔偿责任” 。我国《物权法》司法解释(一)第二十一条规定,“提供虚假材料进行申请登记,损害他人利益的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任,登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”
  如果登记错误是因为不动产登记机关内部工作人员的过错而造成,应当由登记机关承担损害赔偿责任然后向登记机关内部造成损害的工作人员追偿。如果登记机关和登记申请人相互勾结、恶意串通构成共同侵权,则应由不动产登记机关和登记申请人承担连带赔偿责任。如果登记机关和登记申请人构成无意思联络的共同侵权行为,错误登记的根源在于登记申请人的恶意申请,但是不动产登记机关同样存在过错,即未积极履行适当的审查义务,因此,不动产登记机关应当承担不真正连带责任,如果原权利人向不动产登记机关要求承担赔偿责任,待不动产登记机关承担赔偿责任后有权向登记申请人主张全额的赔偿责任。
  (四)完善行政审查机制
  我国《物权法》没有对不动产登记的审查标准作出明确的规定,这容易使得各地登记机关采取的标准不一。因此,我国应当建立配套的行政审查机制,可以采取形式审查和实质审查相结合的模式,在形式审查的基础上,尽到合理的注意义务,积极履行核准的义务。通过询问申请人、及时要求申请人补充相关材料、主动进行实地查看、提前进行公证等多种方式,来明确不动产登记的审查标准,有利于保障登记内容的真实准确性,从而维护登记的公信力。

  四、结语

  善意第三人取得不动产并不以占有转移为前提,因此第三人善意取得不动产所有权时,原所有权人依然占有该不动产的情形也较普遍。善意取得是以牺牲原权利人的利益为代价来保护善意第三人的交易安全,善意第三人取得相应不动产物权只是适用善意取得制度最基本的法律效果,法律同时还应兼顾维护原权利人的利益。不动产善意取得制度的适用需要衡量原权利人与善意第三人的利益,在保护善意第三人的基础上,无辜的原权利人应当利用合同上的请求权、不当得利请求权、侵权行为损害赔偿请求权等多种法律途径救济自己的权利。

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[本文关键字] 不动产 善意取得 无权处分
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